Kat Mülkiyeti Yönetiminde Hakimin Müdahalesi

Dava Açma Yeteneği

Dava Açma Yeteneği

K.M.K. md.33'ün metninden yalnızca kat malikleri hakime başvurabileceği şeklinde bir anlam çıkmaktadır.Ancak,dava açmakta yararı bulunan veya zarara uğrayan kimseler kat maliki olmasalar dahi hakimin müdahalesini isteyebilmekte ve 33.maddeden yararlanmaktadırlar.Kat malikinin külli ve cüzi halefleri,kiracılar,yöneticiler,sınırlı aynı hak sahipleri katta oturan ve ondan faydalanan kişilerde hakime başvurabilirler.

Kat Maliklerinin Dava Hakkı

Kat malikleri gerek kat malikleri kurulu kararlarına karşı gerekse borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenlerin hareketlerinden dolayı uğradığı zarar sebebiyle dava açabilirler.Dava açmakta yararı bulunan kat maliklerinin dava hakkı hiçbir sınırlamaya tabi tutulmamıştır.Öyle ki;Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer kanun hükümlerine göre yararları olan her konuda dava açma hakkına sahiptirler.

Kat Maliki Olmayanların Dava Hakkı

K.M.K.'nun 33. maddesine kat maliki olmadığı halde bağımsız bölümlerin birinde oturanların dava açma yeteneğinin olduğu kabul edilmiştir.Fakat kat maliki olmayan bu kimselerin dava hakkı,kat malikleri gibi geniş değildir.Bu nedenle her türlü davayı açamazlar.Kat maliki kuruluna karşı dava açmak için kararın özel bir çıkar ile ilgili olması,hak ve yararlarını zedeleyici nitelikte olması gerekmektedir.Kat maliklerine karşı dava açması için de,kat maliklerinin kendilerine zarar vermesi veya rahatsız etmesi yahut da oturan kimselerin haklarını kullanmasına engel olması gerekmektedir.


Davada Husumet Yeteneği

Kat Maliki Aleyhine husumet

Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda husumet nizayı çıkaran kişiye karşı yöneltilecektir.Örneğin,arsa payının düzeltilmesi davasında davacılar dışında kalan bütün kat malikleri davalı gösterilecektir.Ortak yerlerden olan an su borularındaki bozukluk nedeniyle bir zarar meydana geldiğinde husumetin bütün kat maliklerine yöneltilmesi gerekmektedir.

Kat Malikleri Kurulunun Toplantı ve Kararlarının İptali Davalarında Husumet

Kat malikleri kurulu toplantısı karalarının iptali için açılacak olan davalarda husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekmektedir.Böyle bir davada husumetin tüzel kişiliği olmayan kat malikleri kuruluna veya yöneticiye yöneltmesi söz konusu olamaz.

Tazminat ve Alacak Davalarında Husumet

Ortak gider ve avans borcunu ödemeyenler hakkında açılan davada husumetin,borcunu ödemeyen kimselere yöneltmesi gerekmektedir.Böyle bir davada husumetin,borcu olmayan kişiye yöneltmesi söz konusu olmayacaktır.

Haksız Eylemlerle İlgili Davalarda Husumet

Ortak yere binanın onanmış projesine aykırı olarak tesis yapanlar veya ortak yerlere müdahale edenler yada bağımsız bölümünü tahsis gayesine aykırı olarak kullananlar bu haksız eylemlerinden ötürü açılacak davanın muhatabı olacaktır.Davanın sonucu bağımsız bölümde oturanları ilgilendirmekteyse örneğin,bağımsız bölümün kirada olması durumunda kiracıya da kat maliki ile birlikte husumet yöneltilecektir.K.M.K md.24 gereğince açılan davada husumetin hem kat malikine hem de kiracısına yöneltmesi gerekmektedir.Buna karşın ortak yerlere tecavüz eden mal sahibi bu yeri kiraya vermişse müdahalenin meni davasının mal sahibi aleyhine açılması gerekmektedir.
Ortak yere yapılan tesislerin yıkımı davası devam ederken,bunu yapan kat maliki bağımsız bölümünü satmışsa davanın yeni malike yöneltilmesi gerekir.

Görevli Mahkeme

Görevli Mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde 'sulh mahkemesine başvurarak' denilmek suretiyle görevli mahkemenin 'Sulh Hukuk Mahkemesi' olduğu açık bir şekilde gösterilmiştir.Ayrıca K.M.K'na 2814 sy. İle eklenen ek md.1 hükmü 'Bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Mahkemelerinde çözümlenir' şeklinde kaleme alınmış ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun uygulanmasından doğacak tüm anlaşmazlıkların çözüm yerinin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu belirlenmiştir.

Yetkili Mahkeme

Yetkili Mahkeme

Kat Mülkiyeti Yasasının 33. maddesinin 1.fıkrası,Kat Mülkiyeti Yasası kapsamına giren davalarda yetkili mahkemenin ana taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu açıkça belirtmiştir.Bu açık hüküm karşısında bağımsız bölüm maliki nerede oturursa otursun,kat maliki ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yargılama Usulü

Yargılama Usulü

KMK.'nun 33. maddesinde açılan davalarda uygulanacak olan yargılama usulü gösterilmemiştir.Madde metnine göre hakim kendisine başvurulması halinde ilgilileri dinleyecek ve derhal kararını vererek bu kararın tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirecektir.Kanun koyucu kat mülkiyeti ile ilgili anlaşmazlıkların mümkün olduğu kadar kolay ve çabuk bir şekilde çözümlenmesini ön görmüştür.Bu nedenle kat mülkiyeti ile ilgili uyuşmazlıklarda HUMK. Md. 507-511'de düzenlenmiş olan 'basit yargılama usulü' uygulanmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kuruluda 'kat mülkiyeti ile ilgili uyuşmazlıklarda Hukuk Usulü Mahkemeleri Kanununun 507-511. maddelerinde yer alan basit yargılama usulünün uygulanması gerekir' diyerek görüşünü ifade etmiştir.

Yargılama Gideri ve Vekalet Ücreti

Yargılama Gideri ve Vekalet Ücreti

Kat mülkiyeti Kanununa göre açılan davalarda yargılama bedeli ve vekalet ücreti,genel hükümlere bağlı olduğundan bir farklılık yoktur.Değeri belli olan anlaşmazlıklarda nisbi harç alınacak ve vekalet ücreti de nisbi tarife üzerinden hesaplanacaktır.Haksız çıkıldığı oranda da karşı taraf lehine vekalet ücretine hükmolunacaktır.Bunun yanı sıra,değeri belli olmayan veya mülkiyet üzerinde uyuşmazlık bulunmayan hallerde ise maktu harç alınacak ve maktu vekalet ücreti verilecektir.

Yargı gideri ve vekalet ücreti hususunda ana ilkeler böyle olmakla birlikte eğer dava konusu şeyin mülkiyeti iltilafta değilse değeri belli olmasına rağmen nisbi harç ve nisbi vekalet ücreti tarifesi uygulanmayacaktır.

Vekalet her bir davanın mahkum olduğu miktar üzerinden saplanması gerekir.Ayrıca tarifede yazılı asgari hadden aşağı vekalet ücretine hükmedilmez.Bir davda yapılan yargılama giderleri ayrı bir dava konusu yapılamayacağı gibi vekalet ücreti takdir edilmemiş karar hakkında tavzih yolu ile vekalet ücreti tayin edilmesi istenmez.

Yargılama gideri ve vekalet ücretinin yükletilmemesi için,davanın açılmasına sebebiyet vermemek ve yargılamanın ilk oturumunda davayı kabul etmek gerekir.

Avukatlık Ücretleri

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Belirlendi ;
Avukata Danışmanın Bedeli110 YTL

Türkiye Barolar Birliği, yeni avukatlık asgari ücret tarifesini belirleyerek Resmi Gazete de yayımladı. Yeni tarifeye göre, avukatlara bürolarında hukuki konularda danışmanın bedeli 110 YTL olarak belirlendi. Avukatlara danışmak, geçen yıla göre yüzde 10 zamlı olacak.

Türkiye Barolar Birliği, yeni avukatlık asgari ücret tarifesini belirledi. Resmi Gazete de yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre, avukatlara bürolarında hukuki konularda danışmanın bedeli 110 YTL olarak belirlendi. Avukatlara danışmak, geçen yıla göre yüzde 10 pahalandı.

Resmi Gazete`de yayınlanan, dava ve takiplerin dışındaki hukuki yardımlarda avukatlara ödenecek asgari ücret tarifesi şöyle:

  1. Büroda sözlü danışma (ilk bir saate kadar) 110,00 YTL takip eden her saat için 55,00 YTL
  2. Çağrı üzerine gidilen yerde sözlü danışma (ilk bir saate kadar) 220,00 YTL takip eden her saat için 110,00 YTL
  3. Yazılı danışma için 230,00 YTL
  4. Her türlü dilekçe yazılması, ihbarname, ihtarname, protesto düzenlenmesinde 130.00 YTL
  5. Sözleşmeler ve benzeri belgelerin hazırlanması
    a) Kira sözleşmesi ve benzeri 220,00 YTL
    b) Tüzük, yönetmelik, miras sözleşmesi, vasiyetname, vakıf senedi ve benzeri belgelerin hazırlanması 650,00 YTL
    c) Şirket ana sözleşmesi, şirketlerin devir ve birleşmesi vb. ticari işlerle ilgili sözleşmeler 650,00 YTL

İş Takibi Konusundaki Hukuki Yardımlarda Ödenecek Ücret

  1. Bir durumun belgelendirilmesi, ödeme aşamasındaki paranın tahsili veya bir belgenin örneğinin çıkarılması gibi işlerin takibi için 160,00 YTL
  2. Bir hakkın doğumu, tespiti, tescili, nakli, değiştirilmesi, sona erdirilmesi veya korunması gibi amaçlarla yapılan işler için 270,00 YTL
  3. Tüzel kişi tacirlerin ana sözleşmelerinin onanması, bu tacirlerin çalışma konuları ile ilgili ruhsat ve imtiyazların alınması, devri ve Türk vatandaşlığına kabul edilme gibi işlerin takibi için 1.100,00 YTL
  4. Vergi uzlaşma komisyonlarında takip edilen işler için 500,00 YTL
  5. Uluslararası yargı yerlerinde takip edilen işlerde
    a) Duruşmasız ise 2.200,00 YTL
    b) Duruşmalı ise 3.850,00 YTL
    c) Konusu para olan işlerde ise ücret Tarifenin üçüncü kısmına göre belirlenir

Avukatlık Kanununun 35 inci Maddesi Gereğince Bulundurulması Zorunlu Sözleşmeli Avukatlara Aylık Ödenecek Ücret

  1. Yapı kooperatiflerinde 400,00 YTL
  2. Anonim şirketlerde 660,00 YTL

Takip edilen dava, takip ve işlerde tarifeye göre hesaplanacak vekalet ücreti yıllık avukatlık
ücretinin üzerinde olduğu takdirde aradaki eksik miktar avukata ayrıca ödenir.

1.Kamu Kurum ve Kuruluşlarıyla Özel Kişi ve Tüzel Kişilerin Sözleşmeli Avukatlarına Ödeyecekleri Aylık Avukatlık Ücreti 660,00 YTL

Takip edilen dava, takip ve işlerde tarifeye göre hesaplanacak vekalet ücreti yıllık avukatlık
ücretinin üzerinde olduğu takdirde aradaki eksik miktar avukata ayrıca ödenir.

Zaman Aşımı

Zaman Aşımı

Kat mülkiyeti Kanunundan doğan davalar için bir zaman aşımı süresi kabul edilmemiş olduğundan genel hükümlere göre belirlenecektir.Aynı bir hakkın varlığı üzerinde anlaşmazlık söz konusu olduğunda bu hakka dayanarak açılan davalarda zamanaşımı söz konusu değildir.Buna karşılık alacak davasında örneğin,ortak giderlerin tahsili için açılan alacak davasında zamanaşımı BK. 125. maddesi uyarınca on yıldır.Buna karşın gider ve avans payı alacaklarının muayyen zamanda tediyesi meşrut aidat niteliğinde olduğundan BK. Md. 126/I gereğince %yıllık zamanaşımına tabidir

Temyiz

Temyiz

Açılan davanın konusu parasal değilse bu konuda verilen tüm kararların temyiz kabiliyeti vardır.Örneğin rahatsız edici davranış ve gürültünün kesilmesi,çöp bidonun konacağı yerin saptanması hakkında açılan davaların parasal değeri ne kadar az olursa olsun konuda verilen kararlar Yargıtay yoluna başvurulabilir.

Konusu parasal olan davalarda Yargıtay yoluna başvurulması dava olunan para veya tazminatın miktarı ile sınırlıdır.Sözü edilen miktar hükmolunan değil,dava dava dilekçesinde yazılı olan davanın kıymetidir.Ayrıca HUMK. Md 427/IV'e göre asıl istemin kabul edilmeyen bölümü belirli bir miktarı geçmeyen tarafın temyiz hakkı yoktur.Ancak karşı tarafça temyiz yoluna başvurulması halinde düzenleyeceği cevap dilekçesinde temyize ilişkin itirazlarını ileri sürebilmesi mümkündür.Diğer taraftan HUMK. Md.427'ye göre hükmün kesin olabilmesi için davanın malın aynı ile ilgili olmaması gerekir.Eğer taşınmaz üzerinde aynı hak dava edilmişse değeri ne olursa olsun bu kararın temyiz edilebilmesi mümkündür.Örneğin ana taşınmazın ortak yerlerinden yararlanmak isteyen kimsenin buna yönelik açtığı davanın değeri belirli bir miktarın altında Bile olsa bu karar hakkında Yargıtay yoluna gidebili

Hakimin Kararı

Hakimin İnceleme ve Araştırma Yapması

33.madde metninde 'ilgilileri dinledikten sonra' denilmek suretiyle hakimin inceleme ve araştırmayı yaptıktan sonra kara vereceği belirtilmiştir.Dava açıldığında hakim,duruşma gününü tespit ederek tarafları yargılamayı çağıracaktır.Yargılamada basit yargılama usulü uygulanacağından HUMK. 507-511 maddeleri uyarınca gönderilen çağrı açıklamalı olacaktır.Dolayısıyla duruşmaya çağrılanlardan birisi gelmezse gıyap kararı çıkarılmadan duruşma yapılacak ve deliller toplanacaktır.

Hakim,kendiliğinden dava konusu taşınmazsa ait tapu kaydını getirtip tarafların ve gayrimenkulün durumunu arsa payı oranlarını tespit edecektir.Davayı yönetici açmışa yönetici olduğunu belirten kara defterini inceleyecektir.Şayet dava kat malikleri aleyhine açılmışsa bu takdirde,kat malikleri kurulu kararın bulunduğu defterin getirilip gerekli incelemenin yapılması gereklidir.Diğer taraftan,eğer dava ortak gider payına ilişkin ise sarf evrakları istenip bakılmalıdır.Ayrıca tarafların iddia ve savunmalarını ispat için verdikleri deliller incelenecek gerektiği takdirde keşif veya bilirkişi incelemesi yaptırılacaktır.Yapılan bu inceleme ve araştırmaların kısa sürede halli için erteleme sürelerinin uzun olmamasına dikkat etmek gerekmektedir.

Görüldüğü üzere,davanın yargılamasının bitirilerek bir karar varılması için,davanın niteliğine göre gerekli olan soruşturma,araştırma ve inceleme yapılacaktır.

Hakimin Karar Dönemi

KMK. md.33/II uyarınca hakim kendisine başvurulması üzerine,ilgilileri dinledikten sonra,Kat Mülkiyeti Kanununa ve Yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir.Ayrıca hakim kararında, tespit edeceği kısa bir süre içinde kararını verir.Ayrıca hakim kararında tespit edeceği kısa bir süre içinde kararının yerine getirilmesi gereğine ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.Buna göre,dava açılması üzerine bir inceleme ve araştırma döneminden sonra karar verilecek ve bu kararın belli bir süre sonra yerine getirilmesi lüzumu bildirilecektir

Kararın Dayanağı Olan Kaynaklar

KMK. Md 33/II hükmüne göre, hakim kararını Kat Mülkiyeti Kanununa yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre verecektir.Maddede belirtilen bu kaynakların uygulanmasında hiyerarşik bir sıralama vardır.Buna göre hakim önce Kat Mülkiyeti Kanununa bakacak ve bu yasanın buyurucu hükümlerini göz önüne alacaktır.Yol gösterici ve yorumlayıcı hükümlerini daha sonra inceleyecek yönetim planında bir hüküm arayacaktır.Kanuna aykırı olmayan yönetim planı tarafları bağlayıcı nitelikte olduğundan hakim,yönetim planında kabul edilen kurallar çerçevesinde kararını verecektir.Hakim önündeki dosyaya ilişkin olarak hem Kat Mülkiyeti Kanununda hem de yönetim planında bir dayanak bulmadığı takdirde bu kez genel hükümlere bakacaktır.Dolayısıyla Medeni Kanun,Borçlar Kanunu veya konu ile ilgili özel kanunlarda bir hüküm bulunup bulunmadığını inceleyecek eğer bunlarda da bir kaynak bulmazsa bu kez,Medeni Kanunun 1. maddesi gereğimce hakkaniyet kaidelerine göre kendisi bir kural koyarak kararını verecektir.

Kanundaki düzenleme karşısında,hakimin önce kanunların emredici hükümlerini ve yönetim planını dikkate alması gerekmektedir.Kanuna ve yönetim planına uygun olan bir kararı hakim sırf hakkaniyete uymadığı gerekçesiyle değiştiremez.

Kararın Niteliği

KMK md. 33/II'de yargılama sona erince hakimin ,Kat Mülkiyeti Kanununa,Yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını vereceği belirtilmiştir.7. madde metnine göre,hakim yalnız kara vermekle yetinmeyecek,ayrıca verdiği kararın tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesine karar verecektir.Buradaki özellik hakim kara vermekle işten el çekmiş ve görevini yerine getirmiş değildir.Ayrıca bu kararın kesinleştikten sonra yerine getirilmesi için süre verilmesi gerekir.Süre verilmesine ilişkin hüküm yasasının buyurucu hükümlerindendir.Ancak, verilen bu sürenin kararın yerine getirilmesi için elverişli bir süre olması lazımdır.

Kararın Yerine Getirilmemesinin Müeyyideleri

Cezai Müeyyide

KMK md.33/III fıkrasında 'tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlerden aynı mahkemece ..YTL den ...YTL ye kadar para cezası alınmasına kesin olarak hüküm olunur' denilmektedir.Madde metninde açılandığı üzere ,cezai müeyyidenin uygulanabilmesi için hakimin verdiği süre içerisinde karar gereğinin yerine getirilmemiş olması yeterli olmaktadır.

Para cezasının verilmesi kararın yerine getirilmesinden sonra şikayetçinin yeni bir talepte bulunması işe gündeme gelecektir.Bu ise ikinci bir dava niteliğini taşımaktadır.Hakim,birinci davada verdiği kara ile kat malikinin borcunu belirtecek ve bu borcun tayin ettiği süre içinde yerine getirilmesini davalıya bildirecektir.Hakimin verdiği bu karar ile birinci dava sona ermiş olacaktır.şayet,davalı olan kat maliki borcunu hakimin verdiği süre içinde yerine getirmezse bu takdirde davacı yeni bir dilekçe ile aynı hakime başvurarak kat malikinin borcunu yerine getirmemek sureti ile karara uymadığını ve bu nedenle md.33/son fıkrası uyarınca cezalandırılmasını isteyebilecektir.Bu başvuru üzerine verilen dilekçe yeni bir dava dilekçesi olarak ayrı bir esas numarası alacaktır.Dolayısıyla harç yatırılması gerekecek ve yeni duruşma açılmak suretiyle taraf teşkili sağlanacak iddia ve savunma dinlenecektir.Hakim gerçekten önceki kararın yerine getirilip getirilmediğini araştıracak delil olarak eski dosya celp edilecek ve hatta gerekirse örneğin verilen karar gereğince proje dışı yapılan tesisim yıkılıp yıkılmadığını hususunu tespit amacıyla keşif yapacaktır.Bütün bunlardan sonra hakim,iddianın sabit olduğu sonucuna vardığı takdirde kararını yerine getirmeyen kat malikinden para cezası alınmasına kesin olarak hüküm edecektir

İcra Yoluna Başvurma

Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili ilamlar için icra yoluna başvurulmayacağına dair özel bir hüküm bulunmadığından,İİK.'nün genel hükümlerine göre ilamların infaz edilmesi gerekmektedir.Bunun için,hakimin vereceği kararın icara yolu ile yerine getirilmesi olanağı olmalıdır.çünkü bazı durumlarda hakimin verdiği kararın icra yolu ile yerine getirilmesi mümkün değildir.Örneğin, balkondan halı ve kilim silkinmemesi,bağımsız bölümde köpek beslenmemesi müzik setinin sesinin fazla açılıp komşuların rahatsız edilmemesi veya genel gider payının ödenmesi için ihtar verilmesine ilişkin kararların ,nitelikleri gereği icra yoluna başvurarak yerine getirilmesi söz konusu olamaz.İcra dairesince infaz edilebilecek ilamlarda bir şeyin birinden alını diğerine verilmesi,bir şeyin yıkılması gibi belli bir olayın yerine getirilmesinin açıkça gösterilmesi gereklidir.

HUMK. Md.73 gereğince hakim,taleple bağlıdır.Bu nedenle,açılan davada,davacı yalnız genel gider borcunu ödemesi için davalıya ihtar yapılmasını talep etmişse hakim yalnızca ihtar yapacaktır.Bu ihtar kararının zorla icra edilmesi söz konusu olmayacaktır.Eğer davacı,genel gider borcunu ödemesi için hem ihtar yapılmasını hem de borcun tahsilini istemişse her iki talep dikkate alınarak karar verilecektir.Bu durumda verilen kararın icra yoluyla yerine getirilmesi olanağı vardır.İhtar ve edim kararı,hakim tarafından verilen sürede yerine getirilmezse diğer bir ifade ile sürecin geçmiş olmasına rağmen karar gereği yerine getirilmemişse bu takdirde,icraca ilamın infazı istenebilecek ve genel hükümlere göre infaz işlemi yapılacaktır.Kararda belirtilen süre geçmedikçe,kararın icra yolu ile yerine getirilmesi istenmeyecektir.

Mülkiyet Hakkının Devri

KMK. Md.25 borç ve yükümlülüklerine aykırı davran kat maliklerine karşı 'kat mülkiyetini devre zorlama' gibi oldukça etkili bir hukuki müeyyide öngörmüştür.Madde hükmüne göre kat maliklerinden biri 634 sayılı kanunun kendisine yüklediği borç ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse kat malikleri,yükümlülüğüne aykırı hareket eden kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler

2008© ASES Ynetim ve Danmanlk Hizmetleri. Tasarm, Altyap ve Teknik Destek NETKAMP