Apartman Sakinleri - Rahat, Huzurlu ve Güvenli Bir Yaşam İçin

Sizden Gelen Sorular.

Çatı ile İlgili Sorular

9 katlı bir binada yöneticiyim.9. katta oturan kişi çatının aktığını söyleyip yaptırılmasını talep etmektedir dğer kat malikleri bunu yaptırmak zorunda mıdır?ayrıca çatı aktığı için dairesinin tavanına yaptığı masrafı istmektedir ne yapmam gerekli ?

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/8856
K. 2006/11041
T. 25.12.2006
. ORTAK YERLERDE TAMİRATA İZİN VERİLMESİ TALEBİ ( Davacının Dava Dilekçesindeki Tüm İstemleri Bir Bir İncelenerek Anataşınmazın Onaylı Mimari Projesinde Çatı Olup Olmadığının Uzman Bilirkişiye Tespiti Gerektiği )
. MİMARİ PROJE ( Davacının Dava Dilekçesindeki Tüm İstemleri Bir Bir İncelenerek Anataşınmazın Onaylı Mimari Projesinde Çatı Olup Olmadığının Tespiti Gerektiği - Ortak Yerlerde Tamirata İzin Verilmesi Talebi )
. TAZMİNAT İSTEMİ ( Davacının Dava Dilekçesindeki Tüm İstemleri Bir Bir İncelenerek Anataşınmazın Onaylı Mimari Projesinde Çatı Olup Olmadığının Tespiti Gerektiği - Ortak Yerlerde Tamirata İzin Verilmesi Talebi )
. BAĞIMSIZ BÖLÜMÜNDE MEYDANA GELEN ZARARIN TAZMİNİ ( Zarara ve Onarım Giderlerine Davacı da Dahil Olmak Üzere Tüm Kat Maliklerinin Arsa Payları Oranında Katılmalarına Karar Verilmesi Gerektiği )
1086/m.428
ÖZET : Dava dilekçesinde ortak yerlerde tamirata izin verilmesi ve tazminat istenilmiştir. Mahkemece davacının dava dilekçesindeki tüm istemleri bir bir incelenerek anataşınmazın onaylı mimari projesinde çatı olup olmadığının uzman bilirkişiye tespiti ile çatı olduğu taktirde toplanan delillere göre ve bilirkişinin gösterdiği lüzum doğrultusunda anataşınmazın çatısının projesine uygun şekilde onarılmasına, bu onarım için davacıya izin verilmesine, ayrıca davacının bağımsız bölümünde meydana gelen zararın tazminine, zarara ve onarım giderlerine davacı da dahil olmak üzere tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılmalarına karar verilmesi gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde ortak yerlerde tamirata izin verilmesi ve tazminat istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı dava dilekçesinde, uzun zamandan beri anataşınmazın çatısının akması nedeniyle mağdur olduğunu, evinde yaptırdığı badana ve boyanın kullanılmaz hale geldiğini, Kat Mülkiyeti Yasasına tabi apartmanda ortak yerlerden olan çatının tamiri, bakımı ve yapılması bütün kat maliklerinin arsa payları oranında sorumluluklarında olduğunu ileri sürerek, çatının yaptırılması için kendisine izin verilmesini, çatının akması nedeniyle evinin içinde meydana gelen tüm zararların kat malikleri tarafından giderilmesini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne, davacıya çatıda onarım yaptırması için izin verilmesine diğer istemlerinin reddine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu anataşınmazda kat mülkiyetinin kurulduğu, davacı ile davalıların aynı anataşınmazda kat maliki oldukları, davacı H.'nin mağduriyetine neden olan durumla ilgili olarak davadan önce Muğla Sulh Hukuk Mahkemesinin 4.5.2005 gün ve 2005/37 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırdığı, yargılama sırasında alınan bilirkişi ek raporunda çatının tamir edilmesinin zorunlu bulunduğu, tespit raporunda da davacının bağımsız bölümünün çatıdan sızan suların etkisiyle hasara uğrayıp zarar gördüğü bilirkişi raporlarında anataşınmazın onaylı mimari projesinin incelendiğinden söz edilmediği ve projede çatı bulunup bulunmadığının açıklanmadığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece davacının dava dilekçesindeki tüm istemleri bir bir incelenerek anataşınmazın onaylı mimari projesinde çatı olup olmadığının uzman bilirkişiye tespiti ile çatı olduğu taktirde toplanan delillere göre ve bilirkişinin gösterdiği lüzum doğrultusunda anataşınmazın çatısının projesine uygun şekilde onarılmasına, bu onarım için davacıya izin verilmesine, ayrıca davacının bağımsız bölümünde meydana gelen zararın tazminine, zarara ve onarım giderlerine davacı da dahil olmak üzere tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılmalarına karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın kısmen reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.12.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki karar gereği mimari projenizde çatı mevcut ise ve Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği çatı anataşınmazın mutlak ortak alanı olduğundan yönetimin bu sorunu çözmesi gerekmektedir.

8 Daireli bir binanın en üst katında oturuyorum. Uzun süredir çatı akıtmakta ve diğer maliklerden herhangi bir destek alamamaktayım. Yöneticimizin olmaması nedeniyle bireysel olarak bir yaptırım olabilir mi? Teşekkür ederim.

Kat Mülkiyeti Kanunu ,
4.madde gereği çatı anataşınmazın mutlak ortak alanlarındandır.
19.madde gereği ortak alanlarda değişiklik,tadilat ve tesis ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı muvafakati ile yapılabilir.

Bu yasal düzenlemeler gereği sorununuzda belirttiğiniz üzere çatıda tadilat yapılması için tüm kat maliklerinin beşte dördünün muvafakati aranacaktır. Bu yönde bir onay bulunmadıkça yapılan tadilat işlemi kat maliklerini bağlamayacaktır.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 28.1.2003 Tarih Esas 2002/11829 Karar 2003/500 sayılı kararında da belirtildiği üzere yasaya aykırı bir şekilde bütün kat maliklerinin rızası sağlanmadıkça yapılan işlem zamanla geçerlilik kazanmadığı gibi yasal olmayan böyle bir iş için yapılan harcamalardan buna rıza göstermeyen kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağı kuşkusuzdur.

Ancak yine Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.9.2003 Tarih,Esas 2003/6814 ,Karar 2003/6997 sayılı kararına göre ise
''Ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde genel kural bu hususun öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanması olmakla birlikte, akan ve bağımsız bölümlere zarar veren teras yada çatının onarımı gibi zorunlu ve acil durumlarda kat malikleri kurulundan karar alınmadan da projeye uygun olması koşuluyla onarım yapılabilir. Yapılan bu onarım giderine tüm kat malikleri arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.''

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 29.6.2004 Tarih,Esas 2004/3645 Krar 2004/5469 sayılı kararına göre
''Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, anataşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü anataşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icabeder. "

Merhaba 8 daireli bir apartmanın yöneticisiyim. En üst katta bulunan dubleks dairelerin (Banka mülkiyetinde) teras bölümündeki fayansların kırılmasından dolayı terastan gelen su apartman boşluğundan diğer dairelerin banyolarına ve apartman iç boşluğuna sızmaktadır. Yaklaşık 2 aydır yaptıracaklarını söyleyip bizi oyaladılar, sonuçta kendilerinden gerekli tamiratın 1.1.2008'e kadar yaptırılacağını içeren yazılı bir taahhüt aldım. Ancak son günlerde yağan yağışlardan dolayı sızıntılar tekrar başladı ve tavan sıvasını patlattı aynı zamanda sızıntının olduğu yer Apartman elektrik panosuna yakın olduğunda yangın tehlikesi arz ediyor. Bu konuda İtfaiye'den bir zabıt tutturabilir miyim ? Mahkemeye başvurmak uzun süreç alacağından acil olarak bu sorunu nasıl çözebilirim ?

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.9.2003 Tarih,Esas 2003/6814 ,Karar 2003/6997 sayılı kararına göre ise
''Ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde genel kural bu hususun öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanması olmakla birlikte, akan ve bağımsız bölümlere zarar veren teras yada çatının onarımı gibi zorunlu ve acil durumlarda kat malikleri kurulundan karar alınmadan da projeye uygun olması koşuluyla onarım yapılabilir. Yapılan bu onarım giderine tüm kat malikleri arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.''

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 29.6.2004 Tarih,Esas 2004/3645 Karar 2004/5469 sayılı kararına göre
''Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, anataşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü anataşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icabeder. ''

Tesas mimari projenizde ortak alan olarak tespit edilmiş ise Yukarıdaki kararlardan yararlanabilirsiniz. Ancak teras bir bağımsız bölüme özgülenmiş ise ve uzlaşarak çözüm olanağınız yoksa yargı yoluna başvurmaktan başka çareniz bulunmamaktadır .

Beş katlı bir apartmanın birinci katının sahibiyim çatıda bulunan güneş enerjimin sökülmesini beşinci kat sahibi istiyor yasal mı? Ne yapabilirim?

''Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, onaylı projesinde bulunmasa dahi diğer kat maliklerinin muvafakatı alınmaksızın çatı veya terasta güneş enerjisi ile ısıtma sisteminin kurulmasına tesisin kurulacağı çatıda anayapıdaki tüm bağımsız bölümlere yetecek miktarda ve bu iş için elverişli alanın bulunması, tüm bağımsız bölümler için bu sistemin kurulması halinde anayapının taşıyıcı sistemine
( statiğine ) zarar verilmemesi, tesisin kurulduğu yerde kapladığı alanın ilgili bağımsız bölümün arsa payına tekabül edecek miktarı aşmaması, tekniğine uygun olması ve arıza halinde diğer bağımsız bölümlere ve ortak yerlere gelebilecek bir zararın önlenmesi konusunda gerekli tedbirlerin alınmış olması kaydıyla izin verilmektedir.
Şu kadarki, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile kesin yasaklama varsa sayılan bütün koşullar yerine getirilmiş olsa dahi çatıda güneş enerjisi sistemi kurulamaz. Onaylı projede güneş enerjisi sistemine yer verilmiş olması halinde de, sistemin projeye uygun şekilde ve gösterilen yerde kurulması gerekir. ''

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 18.2.2002 Tarih,Esas 2002/354 Karar 2002/1878 sayılı kararı bu şekildedir.

Bu kararlardan da anlaşılacağı üzere konu hakkında yönetim planında yasaklama olup olmadığına bakmanız öncelikle gerekmektedir.Yönetim planında yasaklama yoksa yukarıdaki karar gereği güneş enerjisi sistemi kurulmasında yasal bir engel bulunmamaktadır .
Ancak yönetim planında yasaklama varsa yukarıdaki yargı kararında sayılan unsurları taşısanız dahi bu sistemi kurmanız mümkün değildir.

Benim sorunum ben apartmanın 7. katında en üstte oturuyorum. çatı katının koruması yok. apartman merkezi sistem ısıtmalı. Buraya 1 sene evvel satın alarak taşındım. yöneticimize ısınamadığım halde neden aynı ücreti ödediğimi ısı kaybının olduğunu buna nasıl bir çözüm gerektiğini sorduğumda kimse para vermek istemiyor bu nedenle de yaptıramıyoruz cevabını alıyorum.Burası emekli apartmanı diye de az yakıyorlar bende ısınamıyorum. sorunum hakkında bana bir çözüm önerirseniz sevinirim.

634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.''

Bu madde metnine göre anataşınmazın mutlak ortak alanlarından olan çatının onarımı , tadilatı gibi hususlarda kat maleiklerinin beşte dördünün yazılı onayının alınması gerekmektedir.Kat malikleri kurulundan bu yönde bir onay alınamaması halinde Sulh Hukuk mahekmesinde dava açarak hakimin duruma müdahalesini talep edebilirsiniz .

10 katlı bir binanın en üst katında oturuyorum. Kurul kararı olmasına rağmen çatı uzun zamandır onarılmadığı için her yağmurda sorun yaşıyorum. Yasal olarak ne yapabilirim?

Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği çatı ve dış cephe anataşınmazın mutlak ortak alanlarındandır.19.madde gereği ortak alanlarda değişiklik,tadilat ve tesis ancak tüm kat maliklerinin muvafakati ile yapılabilir.

Bu yasal düzenlemeler gereği sorununuzda belirttiğiniz üzere çatıda tadilat yapılması için tüm kat maliklerinin muvafakati aranacaktır.Bu muvafakat kat malikleri kurulu kararına imza koyma yada bir kağıda yazılan onay beyanı şeklinde de olabilir. Bu yönde tüm kat maliklerinin muvafakati yada
Ortak yerin tadilatına ilişkin Kat Malikleri Kurulu kararı bulunmadıkça yapılan tadilat işlemi kat maliklerini bağlamayacaktır.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 28.1.2003 Tarih Esas 2002/11829 Karar 2003/500 sayılı kararında da belirtildiği üzere yasaya aykırı bir şekilde bütün kat maliklerinin rızası sağlanmadıkça yapılan işlem zamanla geçerlilik kazanmadığı gibi yasal olmayan böyle bir iş için yapılan harcamalardan buna rıza göstermeyen kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağı kuşkusuzdur.

Ancak yine Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.9.2003 Tarih,Esas 2003/6814 ,Karar 2003/6997 sayılı kararına göre ise
''Ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde genel kural bu hususun öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanması olmakla birlikte, akan ve bağımsız bölümlere zarar veren teras yada çatının onarımı gibi zorunlu ve acil durumlarda kat malikleri kurulundan karar alınmadan da projeye uygun olması koşuluyla onarım yapılabilir. Yapılan bu onarım giderine tüm kat malikleri arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.''

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 29.6.2004 Tarih,Esas 2004/3645 Krar 2004/5469 sayılı kararına göre
''Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, anataşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü anataşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icabeder. "

22 dairelik bir apartmanda oturuyorum.çatıya uydu anteni kuran daire sahipleri var.bana ait olanda var.Ancak yönetici bu antenlerin yasal olmadığını ve kaldırmak zorunda olduğumuzu söyledi.Bu yasal bir zorunluluk mudur?Herkes itiraz ediyor ve yönetimde bizi mahkemeye vereceğini söyledi. Kablolu sistem yada merkezi sistem gibi şeylere geçmek istemiyoruz?

''Kat maliklerinden birinin diğer tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın ya da tüm kat maliklerince alınmış bir karar bulunmaksızın ortak çatıya uydu anten takabilmesi için bu tesisin o kat malikinin arsa payını aşmaması, diğer kat maliklerinin de aynı tesisi kurmaları durumunda her birine yeterli bir alanın bulunması, anten sisteminin anayapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi ve yapının statiğini olumsuz yönden etkilememesi, ayrıca çatıda aynı nitelik ve özellikte merkezi anten sisteminin bulunmaması gerekir. Sözü edilen koşulların tümünün gerçekleşmiş olması koşulu ile bir kat maliki öteki kat maliklerinin rızası olmaksızın bu tesisi kurabilir. Somut olayda davacı kat malikinin kat malikleri kurulunun 07.02.1999 günlü kararına dayanılarak ortak çatıya kurmuş olduğu ve 04.06.2002 günlü kararla kaldırıldığı anlaşılan çanak antenin yukarıda açıklanan koşullara uygun olduğu bilirkişinin yerinde yaptığı inceleme sonunda anlaşılmış ve bu olgu mahkemece de kabul edilmiştir. Gerek davacının anlatımından, gerekse davalıların savunmalarından çatıda merkezi bir anten sisteminin bulunduğu anlaşılmakta ise de bunun uydu anten niteliğinde olmadığı ancak sınırlı sayıda kanalın izlenebildiği belirlenmiştir. Günümüzdeki sosyal ve kültürel yaşam ve bunun gerekli kıldığı iletişim ve bilgilenme gereksinimi gözönünde tutulduğunda uydu antenin yurt ve dünyadaki gelişmeler, yenilikler konusunda bilgilenme ve yararlanma olanağı sağlayacak nitelikte bir sistem olduğu kuşkusuzdur. Açıklanan tüm bu nedenler karşısında davacının ortak çatıya koşullarına ve tekniğine uygun biçimde çanak anten taktırması konusunda kendisine izin verilmesine hükmedilmesi gerekirken mahkemece merkezi anten sisteminin bulunduğu ve davacının uydu anten taktırması için bir zorunluluğun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. ''
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 17.5.2005 Tarih,Esas 2005/3990 Karar 2005/5189 sayılı kararı bu yönde olup çatının çanak anten için kullanılması yukarıdaki şartlar dahilinde mümkündür.

Bir apartmanın 6. katında oturuyorum.2007 yılında mahkeme izniyle çatıyı tamir ettirdim.Diğer kat sakinleri itiraz ettiler.Şu anda davam sürüyor.Fakat ben çatıyı tamir ettirirken çatıya açılan kapıyı demir kapı olarak değiştirdim ve kilitledim.Anahtarı bende duruyor. Davamız devam ettiği için ve çatıda başka hasar vermelerinden korktuğumdan anahtarı yöneticiye teslim etmedim.Fakat benden bu konuda bir talepte bulunulmadı.Şimdi hiçbir neden yokken kapıyı açmam ve kilitlememem için tarafıma uyarı yazısı ( G.resmi ) gönderilmiş olup hakkımda tazminat davası yönetim tarafından açılacağı bildiriliyor. Bu konu hakkında bilgi almak istiyorum.

Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği çatı anataşınmazın mutlak ortak alanlarından olup 16.madde gereği bu alanı kullanma hakkı tüm kat maliklerinin arsa payları oranında asal hakkıdır.Bu hakkı engelleyecek şekilde işlemlerde bulunmak ise hiçbir kat malikinin tasarrufunda değildir.
Kaldı ki konu hakkında süren bir davanız olduğuna göre çatının tarafınızca yapılmış tamir ve tadilatına ilişkin tespit ve belirlemenin yapılmasını ve konu hakkında endişeleriniz varsa bunun engellenmesi için gereken tedbirlerin alınmasını mahkemeden talep etme hakkınız bulunmaktadır.

30 dairelik bir apartmanda çatıya güneş enerjisi sistemi taktırabilir miyim?

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, onaylı projesinde bulunmasa dahi diğer kat maliklerinin muvafakatı alınmaksızın çatı veya terasta güneş enerjisi ile ısıtma sisteminin kurulmasına tesisin kurulacağı çatıda anayapıdaki tüm bağımsız bölümlere yetecek miktarda ve bu iş için elverişli alanın bulunması, tüm bağımsız bölümler için bu sistemin kurulması halinde anayapının taşıyıcı sistemine
( statiğine ) zarar verilmemesi, tesisin kurulduğu yerde kapladığı alanın ilgili bağımsız bölümün arsa payına tekabül edecek miktarı aşmaması, tekniğine uygun olması ve arıza halinde diğer bağımsız bölümlere ve ortak yerlere gelebilecek bir zararın önlenmesi konusunda gerekli tedbirlerin alınmış olması kaydıyla izin verilmektedir.
Şu kadarki, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile kesin yasaklama varsa sayılan bütün koşullar yerine getirilmiş olsa dahi çatıda güneş enerjisi sistemi kurulamaz. Onaylı projede güneş enerjisi sistemine yer verilmiş olması halinde de, sistemin projeye uygun şekilde ve gösterilen yerde kurulması gerekir. ''

Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 18.2.2002 Tarih,Esas 2002/354 Karar 2002/1878 sayılı kararı bu şekildedir.

Bu kararlardan da anlaşılacağı üzere konu hakkında yönetim planında yasaklama olup olmadığına bakmanız öncelikle gerekmektedir.Yönetim planında yasaklama yoksa yukarıdaki karar gereği güneş enerjisi sistemi kurulmasında yasal bir engel bulunmamaktadır.

Biz yeni bir binayız. Bina 2 yaşında. En üst katta oturan daireler çatıda sorunlar olduğunu ve yaptırmak istediklerini söylüyorlar. yöneticide en üst katta oturuyor. Benim gibi birkaç dairede tüketici mahkemelerine başvurmamız gerektiğini, mütahite yaptırmamız gerektiğini söylüyoruz. Bizden onay almadan çatıyı yaptırır ve harcama yaparlar ise nasıl bir yaptırım uygulayabiliriz?.
Teşekkürler?

Kat Mülkiyeti Kanunu 4.madde gereği çatı anataşınmazın mutlak ortak alanlarından olup yine yasanın 19.maddesi gereği bu alanlarda bakım,koruma,onarım ve tesis değişikliği gibi işlemler ancak tüm kat maliklerinin muvafakatine bağlanmıştır.
Yasal düzenlemeler bu şekilde olmakla birlikte yasanın 19.maddesi ilk fıkra düzenlemesine göreKat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.Bu düzenlemden hareketle izolasyonun gerekliliği sözkonusu ise o kat maliki Sulh Hukuk mahkemesinde dava açarak hakimin duruma müdahalesini telerp etme hakkına sahiptir.

Ayrıca Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 30.9.2003 Tarih,Esas 2003/6814 ,Karar 2003/6997 sayılı kararına göre,
''Ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde genel kural bu hususun öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanması olmakla birlikte, akan ve bağımsız bölümlere zarar veren teras yada çatının onarımı gibi zorunlu ve acil durumlarda kat malikleri kurulundan karar alınmadan da projeye uygun olması koşuluyla onarım yapılabilir. Yapılan bu onarım giderine tüm kat malikleri arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.''

Yine Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 29.6.2004 Tarih,Esas 2004/3645 Karar 2004/5469 sayılı kararına göre,
''Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, anataşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü anataşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icabeder. ''

Bu düzenlemeler gereği acil ve zorunlu bir durum sözkonusu ise mimari projeye sadık kalmak kaydı ile tadilatı yaparak kat maliklerine rücu edilebilir.

2008© ASES Yonetim ve Danismanlik Hizmetleri.